En Alemania, el Sindicato de Viviendas de Alquiler (Mietshäuser Syndikat, o MHS) ha encontrado una forma inusual de lograr el control ascendente de los alquileres y la desprivatización de los inventarios de viviendas del mercado. El MHS utiliza los instrumentos jurídicos y económicos existentes, pero una vez que un edificio queda bajo su paraguas, no hay posibilidad de que vuelva al mercado inmobiliario comercial. En los últimos años, este concepto se ha hecho cada vez más popular en Alemania, y actualmente se está extendiendo a nuevos ámbitos, como la construcción de nuevas viviendas y la propiedad colectiva de terrenos agrícolas.
En la ciudad de Tübingen, en el suroeste de Alemania, conocí a Marc, miembro del MHS, en una manifestación del Día de la Acción por la Vivienda, una acción civil que exigía la expropiación y socialización de las corporaciones inmobiliarias en Berlín. A pesar de las estrictas restricciones de la pandemia, la manifestación llenó la plaza de Tubinga. El coste de la vivienda no solo está aumentando en los grandes centros urbanos como Hamburgo y Berlín: Tubinga es una de las zonas residenciales más caras de la República Federal.
Situada en el valle del Neckar, la ciudad universitaria se ha convertido en una base de clínicas médicas, centros de investigación como el Instituto Max Planck y empresas como CureVac, que está desarrollando una vacuna contra el COVID-19. La llegada de trabajadores especializados está creando una presión sobre los precios y aumentando la demanda de vivienda, y el desarrollo de un Valle Cibernético en el Neckar —una inversión en instalaciones de investigación de inteligencia artificial que, se espera, atraiga a gigantes como Amazon y la industria automovilística alemana— es una razón más para que los residentes con menos ingresos teman ser expulsados por los tecnólogos que llegan en masa. Debido a la falta de pisos de alquiler más baratos, los estudiantes se ven obligados a ocupar sótanos y áticos.
Sin embargo, Marc, psicólogo de profesión, no teme perder su piso ni que le suban el alquiler. Es inquilino de uno de los llamados proyectos de vivienda (o Wohnprojekt) que se desarrollan bajo el paraguas del MHS. Me invita a ver el 4-Häuser Projekt, uno de los ocho proyectos afiliados al MHS en Tubinga. Como su nombre indica, éste consta de cuatro edificios, que sirvieron de viviendas para el personal militar de la guarnición francesa estacionado en la ciudad hasta 1991, y luego como viviendas para el personal médico de la clínica universitaria.
Renovada y ordenada, la casa multifamiliar de dos plantas con tejado de tejas rojas y escalera central tiene un aspecto agradable. Se distingue de otras casas por los adornos multicolores de las ventanas, el mantenimiento orgánico de los jardines y un puñado de pancartas colgadas en la valla y las barandillas del patio. Las pancartas hacen un llamamiento a la lucha contra el cambio climático y expresan la oposición al retorno forzado de los refugiados a Afganistán.
¿Qué es un proyecto de vivienda?
Estos proyectos de vivienda tienen su origen en los años 70 y 80. Bajo un mismo techo hay apartamentos individuales ocupados por familias, solteros o pensionistas, así como los llamados Wohngemeinschaften (WG), que son apartamentos cohabitados por compañeros de piso de diversas edades y profesiones.
Las casas de 4-Häuser Projekt no son un complejo de viviendas concentrado. Están dispersas en distintos solares a lo largo de la calle. Marc me llama la atención sobre las plantas bajas reconstruidas por los propios residentes, que permiten a las familias que viven en el mismo piso tener un acceso independiente desde el patio. En total, los cuatro edificios están habitados por cien personas, incluidos cuarenta niños. Las nuevas tejas, añadidas un año antes, están cubiertas por paneles fotovoltaicos. Las bicicletas están aparcadas frente a la entrada.
Entramos en una de las unidades. Se nota la presencia de niños; hay juguetes por todas partes. En el entresuelo hay una gran estantería llena de decenas de zapatos. Vamos a sentarnos en la sala de reuniones y se oye el sonido de un martillo perforador. Marc nos explica que están trabajando en una habitación extra para los huéspedes.
«Este desarrollo y cambio continuos quedan subrayados por el nombre colectivo de lo que hacemos», dice Marc. «Siempre es un “proyecto de vivienda”, nunca es algo completamente terminado, sino una estructura que transformamos a medida que cambian las necesidades colectivas». Le pregunto si está relacionado con la historia del movimiento okupa. «Sí, y no del todo», responde Marc, «aunque no habría MHS sin el movimiento de ocupación».
La idea del sindicato nació entre quienes ocuparon una fábrica de producción de maquinaria abandonada en Friburgo de Brisgovia, otra ciudad universitaria cercana a la frontera francesa, en los años ochenta. Eran los días de apogeo del movimiento okupa, y los jóvenes, ante la aceleración de la desindustrialización y la huida de la clase media a los suburbios, ocupaban edificios abandonados en las grandes ciudades. Establecieron entre sus muros centros de actividad política extraparlamentaria, iniciativas sociales y proyectos culturales independientes, con la intención de construir una «sociedad alternativa».
Pero el gran capital regresó a los centros de las grandes ciudades en una nueva forma, y comenzó la era de la gentrificación. Los prolongados conflictos sobre los derechos de propiedad y los brotes de violencia policial empujaron a los okupas más antiguos a buscar un nuevo marco para sus actividades. La mayoría de las ocupaciones han desaparecido de los mapas de las ciudades; unas pocas se convirtieron en centros juveniles y culturales legales —o al menos tolerados—. Algunos empezaron a pensar en comprar la propiedad, pero la propiedad comprada podría volver a ser objeto de comercio de mercancías. En Alemania, la gente buscó medios legales para evitar ese resultado.
Escapar del espectro de la reprivatización
Fundar una cooperativa de viviendas fue la primera idea de los futuros sindicalistas de Friburgo. Control democrático, autonomía e independencia, cooperación y cuidado de la comunidad local: los principios del movimiento cooperativo parecían encajar perfectamente con la empresa planificada. Sin embargo, esta forma de propiedad compartida no garantizaba que se mantuviera como tal en el futuro. Mediante una mayoría cualificada, la asamblea general de las cooperativas podía llevar a la reprivatización de la propiedad cooperativa. El objetivo, en cambio, era retirar la propiedad de forma permanente de la circulación del mercado, lo que se describe como la «neutralización del capital».
El proyecto de Friburgo decidió utilizar una forma organizativa derivada del núcleo del sistema capitalista: una sociedad de responsabilidad limitada (en alemán, Gesellschaft mit beschränkter Haftung, o GmbH), que ofrecía una característica vital: la posibilidad de establecer la asimetría de sus entidades constituyentes. Esto significaba que cada proyecto de vivienda tendría plena autonomía de autodeterminación, con una excepción: la capacidad de reprivatización. En este caso, el derecho de veto corresponde a los socios de la empresa, la entidad que representa a todo el sindicato, es decir, a todos los proyectos de vivienda asociados a MHS. Si un grupo quisiera hacerse con la propiedad del edificio o venderlo, todos los demás integrantes del sindicato tienen una herramienta para impedirlo. El camino hacia la reprivatización estaba cerrado.
A primera vista, esto puede parecer complicado; pero en la práctica no lo es. Los nuevos grupos que quieren adquirir o construir conjuntamente una vivienda forman una asociación (Verein). El tamaño del grupo varía desde unas pocas personas hasta docenas. La parte clave del proceso es el desarrollo de un plan financiero, del que depende el nivel de alquiler futuro, junto con su aceptación como parte del sindicato.
Sin embargo, los recién llegados no tienen que organizarlo todo por sí mismos. MHS ofrece asistencia voluntaria gratuita para que los nuevos grupos conozcan todos los pasos necesarios. Cuando su plan esté cohesionado, un nuevo grupo de proyecto presentará el concepto en la asamblea general del sindicato, que se celebra tres o cuatro veces al año. Si la asamblea general lo aprueba, comienza otra fase: la constitución de una sociedad (GmbH) entre la asociación del proyecto de vivienda y el sindicato. Esta sociedad será la entidad que comprará y gestionará la vivienda.
El propio Sindicato de Viviendas es también una sociedad de responsabilidad limitada, pero su único accionista (Gesellschafter) es la asociación del mismo nombre, Mietshäuser Syndikat. La asociación está formada por todas las agrupaciones sindicales, las asociaciones de viviendas y los particulares que se han adherido anteriormente.
Cuestiono esta inclusión de los particulares, preguntando a Marc si es posible crear proyectos de viviendas de forma individual. Me responde que no. «Estos individuos son personas que no viven en ninguna de las casas sindicales, pero su presencia es crucial para toda la estructura», explica. Son personas que se unieron a la asociación MHS por razones ideológicas o que solían vivir en proyectos de viviendas y, aunque se mudaron debido a cambios en las circunstancias de la vida, siguen sintiéndose unidos al sindicato. «Lo importante es que no tienen ningún interés material en apoyar una posible reprivatización. Son un freno de seguridad en caso de que todas las demás asociaciones quieran privatizar de repente el Sindicato, lo que, sin embargo, parece poco probable».
Escala
Una de las razones por las que esto es improbable es la gran escala del proyecto. El crecimiento del Sindicato, y por lo tanto la cantidad de riqueza que se retira permanentemente de la circulación capitalista, se está acelerando. En 2015, MHS tenía unos 100 proyectos de vivienda. Actualmente hay 174, y otras dieciséis iniciativas candidatas. En sus treinta años de funcionamiento, el Sindicato solo ha sufrido un fracaso: un gran proyecto basado en una casa de campo histórica hace una década que, ante el aumento de los costes de una larga renovación, se vio obligado a declararse en quiebra.
Hay una completa diversidad estilística y funcional entre los edificios adquiridos por el Sindicato. Entre ellos hay villas de antiguos suburbios, antiguos cuarteles militares, antiguas casas de vecinos, edificios residenciales más contemporáneos, un antiguo edificio de oficinas e incluso una estación de tren. La construcción de estructuras completamente nuevas tampoco queda fuera de su ámbito. Recientemente se ha terminado un moderno edificio en un atractivo barrio de Hamburgo. El espacio ofrece 1400 metros cuadrados de taller para artesanos, empresas de reformas y autónomos asociados al proyecto.
La superficie residencial total de todos los edificios del Sindicato es de aproximadamente 150 000 metros cuadrados, con otros 25 000 de espacio utilizable para actividades comerciales. Los edificios de MHS están habitados por unos 4,5 mil residentes. El valor de todas las propiedades se estimó en 2021 en unos 280 millones de euros, lo que equivale a la cantidad de «capital neutralizado». Como dijo una persona en un documental realizado sobre el Sindicato: «Todo el truco está en que este valor nunca se volverá a realizar en el mercado».
Las cuestiones funcionales
Pero decir «comprar el edificio» es fácil. ¿De dónde sale el dinero? Para la mayoría de la gente que vive en las casas del Sindicato, invertir individualmente en cualquier inmueble sería probablemente inconcebible, pero he visto un plan financiero de más de un millón de euros gestionado por antiguos squatters. ¿Cómo consiguen esas sumas?
A partir de 2020, la contribución propia de los habitantes para la compra de bienes inmuebles fue solo el 7% de los fondos necesarios. El 39% son préstamos directos de particulares, a menudo familiares, amigos o personas que se identifican con la idea del Sindicato. En el caso del Proyecto 4-Häuser de Tubinga, el prestamista fue el ayuntamiento. Para los prestamistas, el sindicato ofrece la posibilidad de una inversión transparente, social y sostenible sin pasar el dinero por un banco. A menudo no está claro qué ocurre con el dinero de las cuentas de ahorro o los fondos de inversión, ni qué se financia con ellos; en cambio, al acreditar los proyectos de MHS, los particulares saben que están financiando algo valioso para la comunidad. Además, se les retribuye con un 3% de interés, mucho más de lo que ofrecen los bancos por mantener el dinero en una cuenta hoy en día. A su vez, las sumas recaudadas por MHS a través de préstamos directos son tratadas por los bancos como una contribución propia del Sindicato.
El 54% restante de la financiación se ha cubierto con préstamos bancarios, lo que al principio no fue un proceso fácil. El banco cooperativo GSL, una institución propia de la cultura alemana procedente del movimiento antroposófico de Rudolf Steiner, abrió el camino. «Ya no tenemos ese problema», explica Marc. «Ahora somos nosotros los que elegimos las instituciones, que son, a nuestro parecer, las menos sospechosas desde el punto de vista ético».
La financiación y el método de réplica
Obtener la solvencia es una cosa. Pagar los préstamos es otra. El Mietshäuser Syndikat se basa en tres principios: propiedad compartida, autoorganización y solidaridad. Son bonitos eslóganes para colgar como bandera, pero también tienen dimensiones financieras específicas.
El plan financiero de cada nuevo proyecto de vivienda incluye aspectos básicos de la puesta en marcha, como el coste de adquisición de la propiedad y su renovación, que es obligatoria según la legislación alemana. Incluye un plan de amortización, una previsión de los futuros gastos mensuales, las acciones transferidas al fondo de solidaridad del Sindicato, etc. Los futuros residentes pueden rebajar el nivel de alquiler, por ejemplo, realizando las renovaciones personalmente. Dividiendo los costes finales por el número de metros cuadrados se obtiene la tasa de alquiler, que será pagada por los habitantes. Ese nivel de tarifa se mantiene para siempre. Nadie lo subirá nunca. Es una decisión exclusiva del propio Wohnprojekt.
Pero además, después de pagar los préstamos, no se reduce. La diferencia va a los fondos del Sindicato y se utiliza para apoyar nuevos proyectos, que ahora también se dan en forma de préstamos directos. Las actividades de relaciones públicas, el apoyo jurídico y el mencionado asesoramiento a los recién llegados también se financian con esta pila. Un sindicato con una sólida reserva de recursos financieros es también un garante seguro de los préstamos para los proyectos emergentes, una de las partes más importantes de la organización. La suma de las contribuciones solidarias pagadas en el año 2020 alcanzó los 350 000 euros, siete veces más que la cantidad recaudada una década antes.
La característica más importante de este sistema es que los alquileres calculados de este modo resultan mucho más bajos que los del mercado comercial. La práctica demuestra que esta diferencia crece a favor del Sindicato con el tiempo.
Por otra parte, si el alquiler de un determinado proyecto supera el 80% de las tarifas locales medias, los residentes pueden solicitar una condonación parcial de la contribución pagada al Sindicato. Esto significa que los apartamentos bajo el paraguas de MHS siempre ofrecen tarifas más favorables que las del mercado comercial. En el primer complejo de edificios de Grether-Freiburg reconvertido según este modelo, los alquileres son ahora entre dos y tres veces más bajos que en las localidades vecinas. Los «sindicalistas» pagan 5,70 euros por metro cuadrado, mientras que los precios medios en la ciudad en 2021 oscilaban entre 13,5 y más de 17 euros por metro cuadrado, y no hay que olvidar que una parte de los alquileres pagados en Grether se destina al fondo común del Sindicato para el desarrollo de todo el grupo.
En sus publicaciones, MHS ofrece descripciones de todos los proyectos junto con los parámetros, incluidos el año de compra, el tamaño del terreno y la superficie habitable, el número de habitantes, los costes de compra, el alquiler por metro cuadrado y el importe de la contribución al Sindicato. La transparencia total es clave.
Las viviendas, por su parte, se autogestionan. Cada proyecto lleva su propia contabilidad completa, administra el edificio y realiza las reparaciones. Además, MHS tiene sus propias publicaciones y organiza reuniones generales y actividades en beneficio de la comunidad local. MHS no apoya a ningún partido político, pero no hace falta decir que es una institución de izquierdas. Una de las herramientas utilizadas para contrarrestar la atomización de los proyectos de vivienda es la norma de que cada inquilino participe en al menos un grupo de trabajo. No hay observadores pasivos.
De vuelta a la base madre
Más tarde me reciben Howard y Jochen en la sede del sindicato en Grethergelände. Howard es un estadounidense de 60 años de Chicago, músico y traductor, que vino a estudiar a Europa y se quedó. El otro habitante, Jochen, es contador y se incorporó cuando se añadió un nuevo bloque de apartamentos.
El complejo Grether, en la Adlerstraße, es una antigua fábrica de maquinaria y fundición de metales fundada en 1888. Actualmente viven aquí cien personas. En el patio crece un hermoso tilo; las paredes están entrelazadas por exuberantes parras y arbustos florecientes de rosas trepadoras. Además de los apartamentos, hay dos guarderías muy concurridas, una emisora de radio y una pequeña imprenta, una cooperativa alimentaria y una cafetería. También hay un estudio fotográfico, un taller de cerámica y una tienda de antigüedades.
Hay oficinas locales de organizaciones de ayuda, como Rosa Hilfe, que apoya a la comunidad LGBT+, y el Centro de Mujeres feministas. En la Rasthaus, los refugiados e inmigrantes, sin que se les pidan papeles ni seguros, reciben asesoramiento médico y jurídico. También pueden participar en un curso de lengua alemana o de informática. Cuando entro en el patio, una docena de personas se reúnen junto a la mesa del café a la espera de participar en alguna de las actividades.
Este lugar no siempre ha tenido una historia de cooperación, como indica una placa descubierta por los habitantes de Grether el 1 de mayo de 2021. Durante la Segunda Guerra Mundial, la fábrica fue un lugar de trabajo esclavo. Los miembros del sindicato financiaron una investigación histórica profesional, y ahora se conocen los nombres de cincuenta y dos de los reclusos, muchos de ellos procedentes de Europa del Este. Se ha publicado un folleto que documenta la investigación y reconstruye el trágico destino de los trabajadores. Es un gesto conmovedor del mantenimiento desde abajo de la memoria histórica de un pasado inglorioso: el antifascismo en acción.
Grether se compone de tres proyectos de vivienda distintos, gestionados por distintas asociaciones empresariales. La parte occidental fue incautada en 1980. Tras largas batallas con las autoridades municipales, en 1987 se llegó a un acuerdo que incluía la cesión del terreno en arrendamiento perpetuo por setenta y cinco años. La parte oriental se compró en 1995, cuando la antigua fundición de metales tuvo que someterse a una larga renovación y posterior reconstrucción debido a los altos niveles de contaminación. La parte sur fue la última en incorporarse, en el año 2000. Howard vivió aquí antes de que el edificio quedara bajo el paraguas del sindicato.
Le pregunto cómo fue la fase pionera. «Antes, como inquilinos individuales, no nos conocíamos», dice. «Tampoco conocíamos a la gente de Grether. Eran nuestros vecinos, pero no teníamos un contacto estrecho».
«Cuando el dueño de nuestro edificio decidió vender la propiedad, empezamos a mirar el futuro con incertidumbre. ¿Tendríamos que dejar nuestros apartamentos? Entonces aparecieron nuestros vecinos de Grether y nos preguntaron si queríamos comprar nuestro edificio. Les dijimos que no teníamos tanto dinero. Nos dijeron cómo podía funcionar». Howard menciona lo estresante que fue. En poco tiempo, todos los inquilinos tuvieron que conocerse, acordar sus preferencias y crear una asociación. La operación de compra se realizó al cabo de unos meses.
Ante este estrés, pregunto a los residentes de Grether sobre los conflictos. Ocurren en grupos grandes, sobre todo en los que tienen que resolver problemas sobre la marcha y trabajan sin guiones impuestos. ¿Cómo los afrontan? «Los conflictos, por supuesto, son inevitables. Sabemos que tarde o temprano surgirán, y cada nuevo grupo debe estar preparado para ello», dice Howard. «Al igual que se planifica el gasto en reformas o en facturas de agua, se necesita un fondo anticrisis para resolver los conflictos». Que Mietshäuser Syndikat prevea el uso de mediadores profesionales externos ayuda a explicar su éxito.
Jochen añade que acaban de decidir ampliar la estructura del sindicato en Alemania. Se ha creado la Fundación MHS, que permitirá al sindicato entrar en nuevas áreas. Entre otros cambios, facilitará la aceptación de registros testamentarios. Se han creado sucursales regionales para acelerar la expansión de un modo no centralizado y flexible, y a finales de octubre de 2020, junto con la red de cooperativas Solidarischen Landwirtschaft (o Agricultura Solidaria), MHS estableció Ackersyndikat (Sindicato Agrícola), que es el equivalente a una estructura de vivienda, pero que permitirá la desprivatización y la puesta en común de las tierras agrícolas.
Su influencia ha empezado a traspasar también las fronteras nacionales: se están desarrollando proyectos con un modelo similar en los Países Bajos, Austria, España y la República Checa. La esperanza, entre los implicados, es que puedan ponerse en marcha proyectos similares en otros lugares, incluso allí donde las leyes o el panorama político dificultan especialmente las cosas. Solo cuando esos esfuerzos arraiguen a pesar de esa hostilidad, dice Jochen, el proyecto será realmente un éxito.
